Firma doradcza Savills przedstawiła wstępne podsumowanie roku 2022 i prognozy dotyczące najważniejszych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych na kolejne miesiące. Według ekspertów, rynek ten zmaga się z niepewnością oraz wzrostem cen, ale mimo to ma silne fundamenty, co pozwala na optymistyczne spojrzenie w przyszłość.
Eksperci z Savills informują, że wojna na Ukrainie spowodowała ograniczenia w dostawach materiałów oraz zmniejszoną dostępność pracowników na budowach, co pogłębiło problemy związane z inflacją i rosnącymi cenami energii. Po spowolnieniu wywołanym przez pandemię COVID-19, rynek nieruchomości komercyjnych w 2022 roku znowu musiał zmierzyć się z czynnikami, które wpłynęły na sentyment inwestorów.
– W konsekwencji wojny w Ukrainie inwestorzy spoza naszego regionu oraz ci, którzy charakteryzują się awersją do ryzyka znów przybrali postawę wyczekującą, co przełożyło się na mniejszą liczbę transakcji i wolumen inwestycyjny na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego, ale niższym niż prognozowano na początku roku – komentuje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.
Okazje zakupowe
Według Savills, inwestorzy oportunistyczni oraz deweloperzy z własnym finansowaniem mają teraz okazję do dokonywania okazyjnych zakupów nieruchomości oraz przebudowy istniejących obiektów, w tym zmiany ich funkcji. Właściciele nieruchomości będą musieli dostosować swoje aktywa do nowych potrzeb użytkowników lub zmienić ich funkcję, aby uzyskać najkorzystniejszy zwrot z inwestycji. Z tego powodu, liczba projektów mieszanych, logistyki ostatniej mili oraz inwestycji mieszkaniowych w miejscu starych obiektów biurowych i handlowych może wzrosnąć.
W 2022 roku doszło do wzrostu czynszów na rynku mieszkaniowym, co spowodowane było wzrostem kosztów kredytów hipotecznych oraz nowelizacją Rekomendacji S. To z kolei skłania kolejne fundusze z sektora PRS do wejścia na polski rynek. Savills przewiduje, że w ciągu kolejnych 24 miesięcy zasoby mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce mogą się podwoić. Sytuacja ta może również przyczynić się do rozwoju rynku prywatnych akademików.
Mimo braku obostrzeń związanych z pandemią, frekwencja w biurowcach nie wróciła do poziomu sprzed pandemii. W związku z tym, na rynku biurowym wciąż istnieje luka podażowa. W 2022 roku oddano do użytkowania około 1/5 mniej powierzchni biurowej niż w ubiegłym roku, a w 2023 roku nowa podaż będzie najniższa w historii i wyniesie niespełna 60 000 m kw. Wypełnieniu luki podażowej mogą pomóc oferty podnajmu, których liczba zaczyna ponownie rosnąć.
Rekordy magazynowe
Według wstępnych szacunków Savills, w 2022 roku pojawi się rekordowa podaż na rynku powierzchni. Mimo niepewności związanej z przyszłością gospodarki, zainteresowanie najemców powierzchniami logistycznymi nie zmniejszyło się. Jednakże, te same czynniki doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji i trudności w finansowaniu nowych inwestycji. Wzrost czynszów, który pojawił się po kilku latach stabilizacji, oraz perspektywa ich dalszego wzrostu, zgodnie z oceną Savills, powinny przyczynić się do utrzymania atrakcyjności sektora w oczach inwestorów w dłuższej perspektywie.
Mimo że sektor magazynowy osiągnął rekordowy wynik inwestycyjny w 2021 r., analitycy AXI IMMO prognozowali, że w kolejnych latach, począwszy od 2022 r., liczba zawieranych transakcji może nieco spaść. Jako przyczynę wskazywano brak dostępnych natychmiastowo wysokiej jakości nieruchomości logistycznych i przemysłowych. Ta ocena rynku okazała się trafna, ponieważ do końca czerwca 2022 r. sektor biurowy przewodził w całkowitej wartości transakcji, chociaż w trzecim kwartale 2022 r. sektor magazynowy powrócił na pierwsze miejsce. Wartość aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosiła 1,54 mld EUR, co stanowiło około 35,6% całkowitej wartości inwestycji na rynku. Zauważono większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych polskimi nieruchomościami. W przeszłości kapitał azjatycki i amerykański dominował na polskim rynku nieruchomości, ale obecnie, ze względu na niepewną sytuację geopolityczną, to już istniejące podmioty inwestycyjne w regionie podejmują decyzje o zakupie nieruchomości, dzięki swojemu doświadczeniu i znajomości realiów, w przeciwieństwie do pozostałych grup inwestorów, którzy wykazują wyczekującą postawę.
Okres adaptacyjny
Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young, potwierdza, że sektor magazynowy zmaga się obecnie z wolniejszym tempem inwestycyjnym. Obecnie największą dyskusją dotyczącą produktów magazynowych jest ich oczekiwana cena. Właściciele chcą sprzedawać nieruchomości po wyższych cenach, niż planują zapłacić kupujący, co prowadzi do przecen. Z tego powodu trwa proces dostosowawczy, w ramach którego można zauważyć obniżenie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, co odzwierciedla się w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica ta jest rekompensowana właścicielom i deweloperom poprzez wzrost stawek czynszów bazowych. Podobna sytuacja ma miejsce w innych sektorach, a nie tylko w sektorze magazynowym.
Według Bartłomieja Krzyżaka, rozpoczęcie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, ze względu na większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów, wyższe koszty i mniejszą dostępność materiałów oraz siły roboczej. Mimo to, oczekuje się, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi. Transakcje dotyczące starszych projektów magazynowych będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy, a pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.
Wzrost kosztów eksploatacyjnych, które mają coraz większy udział w całkowitych kosztach najmu biura, i denominacja umów najmu w walucie euro sprawiają, że firmy odczują wpływ inflacji nawet bez podpisywania nowych umów po wyższych stawkach czynszu. W związku z rosnącymi kosztami i kryzysem energetycznym, w 2023 roku najemcy będą szukać sposobów na oszczędzanie pieniędzy.
Efektywność energetyczna
Właściciele nieruchomości będą bardziej skłonni do inwestowania w efektywność energetyczną swoich budynków, np. poprzez instalację nowocześniejszych i wydajniejszych urządzeń oraz wdrażanie polityk związanych z ESG. Działania te przyczynią się do znacznego ograniczenia zużycia energii, co będzie ważne zwłaszcza dla firm produkcyjnych, charakteryzujących się dużym zapotrzebowaniem energetycznym. Niezależność energetyczna i własne odnawialne źródła energii staną się jednym z kluczowych kryteriów wyboru nieruchomości.
W 2023 roku firmy będą musiały przestrzegać nowych obowiązków związanych z raportowaniem danych niefinansowych zgodnie z Dyrektywą CSRD. Oprócz danych związanych z ochroną środowiska, będą również musiały przekazywać dane związane z aspektem społecznym. To oznacza, że aspekt społeczny nie będzie już mógł być pomijany przez przedsiębiorstwa planujące swoje długoterminowe strategie dotyczące nieruchomości. W związku z tym można spodziewać się coraz ściślejszej współpracy między właścicielami i najemcami w ramach tzw. zielonych umów najmu, których celem będzie poprawa zarządzania środowiskowego, obniżenie kosztów użytkowania oraz wsparcie w efektywnym zbieraniu danych niezbędnych do raportowania niefinansowego.
Zainteresował Cię artykuł? Całość znajdziesz na stronie Log24.pl – największym serwisie informacyjnym z branży logistyki, magazynowania oraz transportu.
